Entrevista | Douglas Strabelli, CEO Sagewood Corporation

Por Imóveis de Valor

Há 30 anos, o Brasil perdia um jovem e promissor jogador de futebol para ganhar um dos nomes mais respeitados do setor de construção civil no Exterior. A história de Douglas Strabelli – CEO e co-fundador da Sagewood Corporation, incorporadora e construtora com sede nos Estados Unidos – começa em Maringá (PR), passa por Madri, Nova York, Florida e, agora, tem novo capítulo aqui mesmo no País, onde pretende entrar em campo já na primeira divisão do mercado imobiliário: o segmento de alto padrão. “Acho que posso ajudar a melhorar a qualidade dos empreendimentos”, diz. Acompanhe na entrevista a seguir.

Você quase foi jogador de futebol?

Douglas Strabelli – Sim, tive até propostas de times da minha cidade, Maringá (PR). Com 18 anos, fui tentar a vida como jogador de futebol em Madri (Espanha). Jogava de segundo volante, não era muito focado, mas jogava bem.

E como chegou na construção civil?

Consegui um emprego numa construtora na Espanha porque jogava futebol. A empresa tinha um time que jogava torneios regionais. Mas logo percebi que não teria vida longa no esporte e tive de aprender o ofício ou morreria de fome. Fui ser pedreiro, pintor, supervisor até abrir meu próprio negócio.

O esporte te ajudou na construção de sua carreira fora dele?

O futebol teve uma importância muito grande na minha vida com empreendedor. Aprendi lições como liderança em campo, não importa em que posição você jogue; trabalho em grupo; valorizar a diversidade, ao competir lado a lado com pessoas de todo tipo de origem e nível socioeconômico. De alguma forma, isso tudo me ajudou em todas as fases da minha carreira.

Como avalia o segmento imobiliário de alto padrão no Brasil?

Vejo que há uma falta de um entendimento maior do que é mercado de imóveis de luxo no país. Cinco ou seis incorporadoras se especializaram nisso e tomaram o mercado. Isso significa que há um espaço muito grande para outras empresas entrarem nesse negócio. E acho que posso ajudar a melhorar os empreendimentos, que já são muito bem-posicionados.

Sua companhia está bem estabelecida nos Estados Unidos. O que te fez olhar para o mercado brasileiro agora?

Primeiro, porque senti que tinha realizado muito em outros países, mas não fiz no meu. E, no fundo, sou brasileiro, apesar de viver há muito tempo fora. Depois, porque há muitas oportunidades aqui dentro do nosso principal modelo de negócio que é o desenvolvimento de projetos em grande escala. Surgiu uma oportunidade no Rio de Janeiro, uma proposta de desenvolver uma área na região serrana. No futuro, a ideia é expandir para outros mercados, como São Paulo, Minas Gerais e na cidade do Rio.

Quinta das Amoras, na região serrana do Rio: projeto de larga escala envolve não apenas o condomínio de alto padrão, mas melhorias urbanas em toda a região ao redor — Foto: Sagewood Corporation/Divulgação

Por que investir em projetos de grande escala?

Buscamos oportunidades em lugares onde exista espaço geográfico para crescimento. Estamos desenvolvendo um projeto que fica numa área entre North Miami e Ventura que reflete isso. Fica diante do Shopping Ventura, visitado por 28 milhões de pessoas por ano, e bem próxima da Bright Line, a linha ferroviária que liga Orlando a Miami. A ideia é sempre entender – a partir de uma análise de dados e de pesquisa de campo – o tipo de produto que cabe ali e que vai gerar valor não só para a companhia, mas para a região como um todo.

Assim nasceu o projeto do IQ?

O IQ Concept é um complexo em West Aventura que compreende quatro edifícios para “multifamily” (IQ Loft), de médio a alto padrão, com 200 unidades, um edifício de seis andares com 34 apartamentos de luxo (IQ Lux) e outra torre de uso misto (IQ Mix). O VGV é de US$ 250 milhões.

No Loft, os apartamentos serão exclusivos para locação nos primeiros cinco anos. Depois, serão colocados à venda. Criamos também um app de serviços baseado em um grande banco de dados, voltado às pessoas que utilizam dos nossos prédios ‘multifamily’. Elas poderão fechar desde o contrato de aluguel a conseguir um “dog walker”.

No Lux, as unidades poderão ser entregues mobiliadas por meio de parcerias que temos com as marcas Breton e a Ornare. O valor dos apartamentos, que terão até dois dormitórios, está entre US$ 400 mil a US$ 800 mil. E eles serão “no restriction”: poderão ser alugados por seus donos.

Para o projeto Mix, contratamos o escritório Arquitectonica. Será um prédio de 20 andares, com lojas no térreo, cinco pisos com estúdios para a geração Z, muitos “amenities”, lazer e lajes corporativas na parte superior. Será uma âncora para a área e deverá ajudar no desenvolvimento da economia de toda a região.

Que análise faz do atual momento do mercado de incorporação nos Estados Unidos?

Estamos com juros altos e isso tem feito com que os “regional banks” se tornem mais restritivos para liberação de empréstimos a investidores sem experiência no setor imobiliário. Como era antes: você comprava um terreno, aprovava um projeto e levantava 20% de equity para 80% de dívida, tinha uma exposição menor de caixa. Hoje, está em 35/65%. E se você chega no banco para pedir um “loan” sem ter construído ou incorporado nada antes, o comitê não aprova mais.

O lado positivo disso é que estes bancos e instituições de crédito estão pegando estes “deals” que não foram cumpridos e oferecendo a empresas como a nossa, com expertise comprovado no mercado. Isso tem feito nosso pipeline crescer bastante na Florida. A previsão é saltar de US$ 300 milhões para mais de US$ 1 bilhão.

Como começou a empreender de fato?

Foi ainda na Espanha. Após dois anos naquela primeira empresa, abri um negócio de pintura com um amigo goiano que fiz lá. Apareceu um trabalho de reformar um apartamento inteiro e decidi arriscar fazer a obra toda: como conhecia a comunidade inteira de brasileiros, já que a maioria jogava futebol também, montei uma equipe e fizemos o trabalho. O cliente, um iraniano, gostou tanto do nível da entrega que nos indicou a amigos dele. Não paramos mais de trabalhar e, em um ano, a empresa chegou a ter 50 funcionários. Fiquei no ramo por seis anos na Espanha e percebi que minha trajetória não era mais continuar no país.

Foi o que motivou a mudança para os Estados Unidos?

Sim. Tinha decidido mudar de área e sair da construção civil. Atuava no alto padrão e isso exigia muito da minha presença, para garantir a qualidade. E não tinha maturidade para isso. Neste processo, ganhei dinheiro, mas perdi muito também. É o ‘MBA’ da vida. E decidi abrir um restaurante espanhol com um amigo americano em Nova York. Mas, com três meses de planejamento, percebi que aquilo não era para mim. Sai do projeto e passei mais três meses estudando o mercado e pensando no que fazer.

E voltou ao ramo de construção?

Pois é. Conhecia um brasileiro que tinha uma empresa de reforma na cidade e pedi para trabalhar de graça lá, para aprender como funcionava o método de construção nos Estados Unidos, que é totalmente diferente do que é feito na Europa. Depois, propus comprar metade da empresa com a promessa de entregar crescimento. Em quatro anos, saltamos de três para 50 funcionários. Assumi o comando da empresa e foi o início da Sagewood.

Em qual segmento a empresa atuava?

Em Nova York, se faz muito retrofit de prédios e apartamentos. Fizemos mais de 200 projetos assim. Ainda atuamos na cidade, onde temos uma sócia local – Joana Sampaio – e fazemos cerca de 50 obras por ano. E temos alguns marcos históricos: fomos a primeira empresa de brasileiros a construir na Quinta Avenida, com um edifício de 15 andares, em parceria com a JHSF, que foi a incorporadora. É onde fica o Fasano Nova York.

Como foi realizar esse projeto?

Foi desafiador. Teve uma história engraçada: era o governo Trump e faltando dez dias para concretar a última laje, o Serviço Secreto dos Estados Unidos nos procurou avisando que o presidente poderia visitar a cidade a qualquer momento e não poderíamos ter nenhum caminhão estacionado na avenida – o que nos causaria um atraso na entrega e prejuízo financeiro enorme. Avisei o agente americano e tomei o risco: contratei o caminhão e decidi concretar. No final, ele não veio.

Quais outros projetos você destaca em Nova York?

Fizemos um prédio novo na rua 52, com dois sócios franceses, onde demolimos uma townhouse e subimos um edifício de seis andares, onde mantivemos uma unidade sem vender que é nossa.

Outro marco importante foi uma casa que construímos nos Hamptons, onde permanecemos como investidores. Uma mansão de 1.800 metros, de frente para o mar. Uma propriedade de altíssimo padrão, com revestimentos e mobiliário todo importado da Itália e que colocamos para locação, que compensa mais do que vender. Atualmente, a mansão está avaliada em US$ 31 milhões. Nossa clientela de aluguel tem sido de bilionários europeus e CEOs e empresários americanos muito bem-posicionados financeiramente.

Onde os brasileiros têm investido na cidade?

Em geral, nossos clientes compram imóveis na Quinta Avenida, Madison e Park Avenue. São superapartamentos de alto padrão e que ajudamos a retrofitar, em parceria com a arquiteta carioca Cristiana Mascarenhas, que atua por lá há muito tempo.

Como foi parar em Miami?

Após dez anos construindo e incorporando em Nova York, fomos convidados a fazer alguns projetos em Miami. Eram de clientes nossos que não conseguiam parceiros que entregassem o mesmo nível de qualidade. Mas, quando cheguei lá, em 2013, me deparei com a diferença de nível profissional dos trabalhadores locais em relação aos de Nova York. Faltava qualificação.

Quais os motivos?

Tem a ver com o clima, a Florida é muito quente. Há falta de competitividade também, e eles se acomodam. Em Nova York, ou você trabalha bem, ou está fora do mercado. E tem um pouco da imigração latina, embora sejam muito talentosos.

Mesmo assim, decidiu ficar.

Entendi que havia oportunidade ali e, de cara, passei a incorporar dois prédios e 14 casas. Nosso modelo de negócio é desenvolver regiões inteiras e na Florida há espaço para isso, exceto Miami – assim como no Brasil, por isso passamos a criar projetos aqui também. Vamos atuar bastante em Orlando, onde temos três projetos em análise, e em Tampa. E já estamos em Fort Lauderdale, com condomínios residenciais de médio e alto padrão, para dar fluxo de caixa.

UM OÁSIS DE R$ 1 BILHÃO NA SERRA

Uma união de peso chega ao mercado imobiliário do Brasil. A Areaum Participações e a Sagewood Corporation, incorporadora e construtora americana fundada pelo brasileiro Douglas Strabelli, firmaram parceria para o desenvolvimento e a construção de projetos imobiliários no Sudeste, Sul e Centro-Oeste do País, o que representa R$ 1 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV) até 2024.

Por meio da nova empresa, a Saau, o destaque é para a segunda fase do Quinta das Amoras, que terá lotes e casas de alto padrão de luxo em uma região conhecida pela natureza no Vale Alpino, em Teresópolis (RJ). O projeto de arquitetura é de Duda Porto, e o paisagismo é de Daniela Infante.

O foco do nosso projeto é trazer para a região o que há de mais atual em conceito de luxo, que no Rio de Janeiro não é apenas itens de marca ou produto de grife, mas é o luxo da simplicidade e do pé no chão, literalmente”, disse a presidente e sócia da Saau, Andrea Maturano.

Douglas Strabelli é personagem conhecido no Real State americano. Foi desenvolvedor de casas de alto padrão na região dos Hamptons, entre outros projetos de grande expressão como a construção do Fasano em Nova York. Ele entrou como sócio investidor e tem a mis- são de trazer clientes de fora para os projetos no Brasil. Strabelli conta que a proposta, no caso do Quinta das Amoras, é fazer do Vale Alpino a nova Hamptons, região do estado de Nova York conhecida por reunir vilas de altíssimo luxo.

Em 2023, a Sagewood completa 21 anos e, pela primeira vez desde a fundação, estaremos investindo no Brasil, disse.

Em busca de ampliar ainda mais os negócios, a Saau prevê a abertura de um escritório em São Paulo e outro no Rio de Janeiro até 2024. Pelo índice de valorização, o Quinta das Amoras, que também tem o ator e empresário Bruno Gagliasso como sócio, já é sucesso. Para se ter ideia, em quase dez meses foram vendidas.

Dos mais de 80% dos terrenos da primeira fase e os primeiros clientes já perceberam uma valorização de 43%. O empreendi- mento oferece terrenos de até 2,4 mil m2. Por conta da procura, Victorio Abreu, sócio da Areaum, adianta que a vila comercial prevista no local já tem marcas interessadas do Rio e de São Paulo, todas com políticas de sustentabilidade e de carbono zero, em sintonia com a proposta do Quinta das Amoras.

A localização é mais um diferencial, pois o empreendimento está em uma região desenhada pela natureza e de frente para o Parque Estadual dos Três Picos. Caminhar entre as trilhas e descobrir lugares fascinantes como cachoeiras, rios e mirantes são alguns diferenciais do Quinta. A sede social é mais um destaque: são mais de 9 mil m2 de lazer com piscinas para adultos com deck e para crianças, playground, salão multiuso para eventos sociais, espaço gourmet, trilhas, pomar, quadra de tênis, beach tennis e poliesportiva, além de coworking com internet de ponta para facilitar o home office e o trabalho híbrido.

SUSTENTABILIDADE No quesito sustentabilidade, os empreendimentos terão desde painéis solares até o plantio de milhares de árvores monitoradas com QR code para verificar o quanto cada uma sequestrou de gás carbônico (CO2) e o quanto ‘plantou’ de H2O. Tudo isso com a tranquilidade de estar em um condomínio monitorado 24 horas na cidade mais segura do estado e a oitava no ranking nacional.

É sempre bom frisar também que o morador estará a menos de 90 quilômetros do Rio de Janeiro e de Niterói, disse Victorio Abreu.

São diferenciais que tornam o empreendimento exclusivo. Dos quatro endereços da Saau, três estão localizados no Vale Alpino: o Quinta das Amoras, das Cerejeiras e do Café. Os projetos têm como vizinhos em um raio inferior a 5 km a Fazenda de Orgânicos Vale das Palmeiras, do ator Marcos Palmeiras, e a Vinícola Maturano, além da charmosa fábrica de sorvetes Sloop. Com a Saau, Douglas Stra- belli traz para a região toda a sua experiência para que o Vale Alpino trilhe os caminhos de uma Nova Hamptons.

Quase 30 anos depois de trocar o Brasil pelo exterior, o empresário se une à incorporadora Areaum Participações, do Rio, em quatro projetos residenciais.

Quase 30 anos depois de trocar o Brasil pelo exterior, o empresário Douglas Strabelli volta ao país com o objetivo de

“expandir o nicho de incorporação no segmento de luxo no mercado imobiliário brasileiro”.

Segundo ele, segue concentrado nas mãosdos mesmos três a quatro grupos.

Com o português pontuado de anglicismos, traços dos últimos 22 anos morando nos Estados Unidos, Strabelli vende oestereótipo do ‘self-made man’: um imigrante latino que começou como pedreiro egalgou a posição de líder de negócios no ramo.

Hoje, ele preside o próprio conglomerado de construção e incorporação, o Sagewood Corporation, que devefaturar em torno de US$ 150 milhões neste ano com lançamentos no mercado americano. De volta, o brasileiro aprofunda suas raízes tupiniquins com a sua primeira empreitada no mercado imobiliário local. O grupo terá escritórios em São Paulo e noRio, que serão liderados pelo executivo Victor Amadheu de Oliveira.

Strabelli antecipou ao Valor a primeira parceria de negócios da Sagewood no Brasil, firmada com a incorporadora Areaum Participações, que se concretizará por meio denova empresa, a Sauu.

Com investimento inicial de R$ 50 milhões, a Sauu desenvolverá quatro empreendimentos residenciais de luxo no Vale do Alpino, área rural de Teresópolis (RJ), com valor geral de vendas (VGV) potencial de R$ 1 bilhão ao todo. Mas ohorizonte para concretização dessas obras é de dez anos, segundo os executivos, eos lançamentos devem ocorrer de forma faseada.

A proposta é transformar a serra numa “Hamptons à brasileira”, segundo Strabelli,que traça um paralelo entre as qualidades das regiões para atração de vilas de altoluxo em áreas cercadas por paisagens naturais e a menos de duas horas dasmetrópoles (Rio de Janeiro, aqui, e Nova York, lá).

A área na serra fluminense, a 130 km da capital, já é familiar à Areaum, fundada nofim de 2020 por Victorio Abreu e Andrea Maturano. A incorporadora carioca conduz projetos residenciais e de impacto regional que provocaram valorização desses terrenos nos últimos dois anos. Fez sentido para ambas as partes, portanto, que anova parceria começasse por aí.

“Conforme evoluirmos, abriremos projetos para investidores institucionais que queiram explorar o mercado de ativos imobiliários para diversificar sua carteira”, dizo presidente da Sagewood.

A estreia da Sauu no mercado será a segunda fase do condomínio Quinta das Amoras, um empreendimento residencial lançado ao mercado há um ano pela Area um e que tem o ator Bruno Gagliasso como sócio. Na etapa atual, querepresenta 67% do projeto, o VGV será de R$ 94 milhões.

O potencial de faturamento no Quinta das Amoras é de R$ 140 milhões – R$ 36 milhões já foram levantados na primeira fase, ainda em 2022. Dos 423 lotes que seestendem pelo vale nas fronteiras do condomínio, 110 terrenos foram vendidos aocusto médio de R$ 330 mil. Em menos de um ano, o preço desses imóveis já escalou 30%.

“A maioria dos incorporadores quer trabalhar em regiões óbvias – centro da cidade,bairros – onde não é preciso promover maturação”,

diz Abreu, em referência aosprojetos de impacto social do empreendimento, como a capacitação de produtores rurais para a cultura orgânica. “Então a nossa identificação [com a Sagewood] veio dessa vocação para desenvolver ecossistemas”. Na sequência, a Sauu desenvolverá o projeto para a Fazenda Boa Fé, também em Teresópolis, com VGV de R$ 300 milhões. O empreendimento foca em casas de alto padrão projetadas pelo arquiteto Duda Porto. O condomínio terá três produtos: um prédio escalonado de dois pavimentos incrustado na montanha, casas de frentepara o lago e casas em meio à floresta.

Por fim, os residenciais Quinta do Café e Quinta das Cerejeiras. Ambos os projetos ainda tratam da regularização dos terrenos na região, mas a perspectiva é quetenham produtos com tíquete mais elevado que os dois primeiros, e o VGV paracada um deles é de cerca de R$ 250 milhões.

A Sagewood ganhou fama global pela parceria com a JHSF, do empresário, José Auriemo Neto, para levantar o Fasano Fifth Avenue, em Nova York. O projeto de US$45 milhões é um dos hotéis mais exclusivos em Manhattan, com diária valendo nomínimo US$ 1,5 mil.

Embora o mercado nova-iorquino tenha demandas específicas para o segmento de luxo, os ciclos de valorização de territórios não são uma novidade na operação da Sagewood. Na Flórida, vem investindo em projetos em comunidades periféricas parapotencializar os ganhos de seus empreendimentos.

Um dos casos mais famosos do grupo é o bairro de Ojus, a oeste de Aventura, na Flórida. O grupo Sagewood passou a erguer empreendimentos de padrão mais elevado na região. “Depois de anos de investimentos em infraestrutura em Ojus, a região hoje vale mais do que quando entramos. Temos mais três projetos para desenvolver lá”, informa. O preço médio dos imóveis no bairro saltou de US$ 120 milem junho de 2020 para US$ 350 mil em abril deste ano, segundo a plataforma Redfin.

A visão de Strabelli para a operação brasileira está focada no segmento de luxo e emgalpões logísticos. “É um mercado pouco explorado, porque as incorporadoras estãomuito focadas no middle market aqui”, diz o executivo.

Cerca de 80% dos clientes da Sagewood são brasileiros e menos de 1% investe nomercado imobiliário no exterior. Para Strabelli, a evolução natural do grupo paraganhar escala tanto no Brasil quanto nos EUA é, com o tempo, reduzir o foco como incorporador e ampliar a atuação como gestor de ativos ilíquidos. “A ideia, em cinco anos é alcançarmos um faturamento anual de US$ 250 milhões, mas podemos alcançar isso na metade do caminho”, afirma.

Por Beatriz Pacheco — De São Paulo

A Sagewood Corporation espera pegar carona no crescimento do mercado imobiliário nos Estados Unidos

O segmento multifamily nos Estados Unidos teve um incremento de 300 mil unidades por ano, entre 2015 e 2019, segundo relatório da National Multifamily Housing Council (NMHC). A demanda do mercado americano, no entanto, deve chegar a 4,3 milhões de apartamentos em geral até 2035, sendo que 1,5 milhão deve ser construído nos estados do Texas, Flórida e Califórnia. Diante deste cenário, a Sagewood Corporation, incorporadora e construtora do brasileiro Douglas Strabelli, desenvolve desde o ano passado, na Flórida, o IQ Concept, um modelo de negócios com foco também no multifamily, com imóveis voltados a aluguel. São três projetos no total com um Valor Geral de Vendas (VGV) de US$ 250 milhões.

O projeto está localizado no bairro de Ojus, no lado Oeste de Aventura (Miami), uma região que passa por remodelação, com forte expansão imobiliária e de negócios. De acordo com Strabelli, há várias razões para o aumento da popularidade das construções multifamily nos Estados Unidos. “Uma delas é a crescente demanda por moradias acessíveis nas áreas urbanas. Com os preços dos imóveis e aluguéis aumentando em muitas cidades americanas, a construção de edifícios multifamily oferece uma opção mais acessível para aqueles que desejam viver nessas aéras”, disse o CEO

Além disso, segundo o paranaense, os edifícios multifamily oferecem comodidades que muitos inquilinos procuram, como áreas comuns para atividades sociais, academias, piscinas e lavanderias compartilhadas. Essas comodidades são mais acessíveis no formato do que se os inquilinos tivessem que implementar essas facilidades em sua própria unidade.

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A marca IQ Concept foi concebida para atender à demanda de investidores de diferentes perfis. Enquanto o IQ Loft é um projeto multifamily, no qual as unidades dos cinco prédios que compõem o empreendimento serão alugadas e somente colocadas à venda após cinco anos. O IQ Mix segue o formato tradicional de commercial building, voltado para comercialização de suas unidades. Já o IQ Lux , com suas 34 unidades distribuídas em seis andares, é um condomínio de apartamentos voltado para a classe média alta.

Segundo o CEO, com juros muito mais baixos que no Brasil e uma política tributária que só compreende taxas federais, o IQ Concept se mostra interessante tanto para investimento de grande capital como para investimento de renda. “O conceito multifamily permite que os edifícios sejam vendidos ou financiados novamente, com taxas menores que a construction loan, que em geral é de 8%”, disse o empresário brasileiro.

Source: Isto é Dinheiro