Conheça os desafios de se tornar investidor no mercado imobiliário dos Estados Unidos

Quando você começou a investir no mercado imobiliário dos EUA?
Fundei minha empresa há 20 anos, com foco no mercado de alto padrão. Alguns anos depois, em 2008, consegui fazer meu primeiro projeto no mercado imobiliário norte-americano. Quando eu já estava mais estruturado, realizei. O mercado é atraente por vários fatores, mas um dos principais benefícios é o fato dos juros serem menores que os praticados no Brasil. Por isso, é interessante para quem busca fazer investimentos de grande capital ou renda fixa.

Como foi o início da empresa?
A primeira aquisição foi a compra de um imóvel pela Sagewood, como investimento, no bairro do Queens, com enorme potencial, pela localização. O objetivo inicial era adicionar valor à residência para venda e gerar lucro em um período de três a quatro anos. Realizamos uma reforma considerável, pelas péssimas condições.

Depois, investimos no segundo imóvel: uma casa na cidade de South Hamptons, em Nova York. Este era maior que o primeiro e teve um ciclo de venda de dois a três anos. O sucesso dos primeiros empreendimentos foi nosso pontapé inicial para a realização de um sonho: transformar a empresa em uma incorporadora. Passamos a atuar não apenas como construtora em projetos para terceiros.

Quais os principais desafios de empreender no país?
O principal desafio é a mudança de mentalidade. Afinal, enquanto no Brasil a maioria prefere os investimentos de curto prazo, em fundos de rentabilidade rápida, nos EUA a população investe sempre a longo prazo. O primeiro passo para iniciar um projeto é definir o produto que será desenvolvido e o investimento que será realizado. Para isso, é importante conhecer os pontos fortes do produto, a legislação e as vantagens tributárias das regiões onde pretende atuar. Aqui nos EUA, os Estados e as cidades são muito independentes, as leis variam, assim como as oportunidades. Estados democratas têm alguns incentivos diferentes dos Estados republicanos.

Há quanto tempo você investe nos EUA?
Há 10 anos passamos a atuar na área comercial. Participamos também do projeto de um prédio de seis andares em Nova York, na Avenida 52, no Lower East Side. Neste caso, atuamos como developers, construtores e investidores. Uma curiosidade do nosso jeito de trabalhar é que por acreditarmos no potencial dos nossos projetos, costumamos atuar também como investidores em parte deles.

Quais os principais e melhores investimentos imobiliários dos Estados Unidos?
Alguns setores são bastante interessantes. Eu comecei no mercado de luxo, que tem várias oportunidades e, dependendo da região, esse mercado tem um ciclo mais curto que um negócio de renda, como um hotel. Geralmente, é um ciclo de venda de três anos, entre a compra, desenvolvimento e a venda da casa de luxo. Hoje, esse é um negócio muito atraente nos EUA pela necessidade e alta demanda do mercado. Eu geralmente invisto nos meus empreendimentos, mas para diversificar faço investimentos no Brasil, no setor imobiliário e também no mercado financeiro dos Estados Unidos.

Existe alguma oportunidade surgindo no segmento para ficar de olho?
Na minha opinião, ao contrário dos negócios de renovação, o melhor investimento hoje em dia é o multifamily de construção nova. Ao construir, é possível adicionar muito valor a um terreno barato. É possível manter esse bem por um tempo e vender no final, mais valorizado.

Quais dicas você daria para quem vai começar a investir em fundos mobiliários americanos?
A região em que você faz o investimento determina muito do seu sucesso como empreendedor. É importante conhecer seu potencial para o futuro, assim como a legislação e toda a parte tributária. Existem estudos de empresas terceirizadas que nos ajudam a fazer o planejamento e a projeção econômica. É preciso avaliar alguns pontos, por exemplo, se é uma área voltada para força de trabalho, para estudantes, para o mercado de imóveis de luxo ou se existe a necessidade de construção de hotéis nessa região. Atualmente, meus investimentos estão centralizados em dois Estados: Nova York e Flórida.

Outro desafio, como incorporador, é entender como funcionam os trâmites para a compra de uma casa para iniciar um portfólio de projetos que possam oferecer vantagens financeiras. Qualquer empreendimento imobiliário nos EUA, pelo fato de os juros serem muito baixos, têm menos equity, ou seja, possuem menos capital investido oriundo de fundos de investimentos. Então se torna mais interessante. Ter um portfólio, entender como funcionam os trâmites para comprar uma casa e todo o processo de financiamento de um projeto, por meio de lenders, de fundos e de bancos, é fundamental e traz muitas vantagens para quem quer empreender.

Quais os cuidados e risco existentes nesse tipo de investimento?
Entre os cuidados é preciso identificar e entender como funciona o fundo de investimentos escolhido, além de dar atenção à parte jurídica e tributária. Considerar os riscos imobiliários para esse tipo de negócio e mercado também é importante. Por exemplo, para investimentos realizados em construções novas, o maior risco está na fase da construção. Por isso, é fundamental se ater aos estudos de projeção e dar continuidade ao seu plano de negócios, se adaptando aos movimentos do mercado, que é algo que você não pode controlar.

Entre os três maiores riscos está a aquisição do terreno, que deve ser definida a partir de estudos locais, já que a compra bem feita é fundamental. A seguir, o desenvolvimento do projeto, que é diferente no caso de uma construção nova ou uma reforma, com custos diferentes para cada escolha. Por fim, o mercado, que compreende estudos de projeção de cinco a sete anos, mas cujos resultados podem variar de acordo com os rumos da economia mundial.

Com 150 mil dólares é possível investir ou ter um negócio rentável no país?
Existem vários tipos de fundos imobiliários, vários tipos de setores, com cotas de valores diversificados. Para ter um negócio, o meu conselho é ter um grupo de amigos, levantar um fundo maior e, a partir disso, investir em um negócio de renovação de casas e prédios.

Conseguir um visto pode ser burocrático. Como foi o seu caminho?
Eu tenho green card americano, pelo tempo que moro no país. Sobre os tipos de vistos, para o brasileiro que quer investir aqui o indicado é o tipo B1, um visto de negócios. Porém, antes de iniciar o processo, aconselho ter um advogado de imigração do país. É o caminho recomendado e seguro.

Quais são os empreendimentos que você está cuidando atualmente?
Estou investindo principalmente no sul da Flórida. Tenho dois investimentos grandes em Aventura. Um deles é um multi-family com cinco prédios que estão sendo construídos e que serão alugados pelo período de sete anos para serem vendidos posteriormente.

O segundo, em Fort Lauderdale, tem 24 casas. Esse empreendimento foi dividido em duas fases: na primeira, foram construídas dez casas, que foram todas vendidas e estão sendo entregues agora; na segunda, são mais 14 casas, cuja construção irá começar em janeiro, sendo que quatro delas já estão vendidas.

Temos outro projeto em Homestead, região que era uma área rural há doze anos, mas atualmente é muito disputada pela força de trabalho. Lá, estamos construindo um prédio, com um grupo fechado de investidores. Ele tem 24 unidades, que serão colocadas para locação por cinco anos e depois vendidas. Também estamos captando investidores para mais dois negócios, um complexo de edifícios em Hollywood e outro que será um mix entre renovação e construção de prédios e casas novas. Por último, realizamos projetos baseados em estudos para a região metropolitana de Nova York, para a construção de casas e prédios de aluguel.