There is a lack of a deeper understanding of what the luxury real estate market in the country truly is.

Interview | Douglas Strabelli, CEO Sagewood Corporation

There is a lack of a deeper understanding of what the luxury real estate market in the country truly is

From Imóveis de Valor

Thirty years ago, Brazil lost a promising soccer player and gained a construction industry leader abroad. Douglas Strabelli – CEO and co-founder of Sagewood Corporation, a U.S.-based developer and construction company- was born in Maringa (PR), Brazil, and his journey has taken him from Madrid to New York, Florida, and now back to Brazil. He returns with a new chapter in mind: entering the top tier of the Brazilian real estate market- luxury residential projects. “I believe I can help improve the quality of developments,” he says.

Did you almost become a professional soccer player?

Douglas Strabelli – Yes, I had offers from teams in my hometown, Maringa (PR). At 18, I moved to Madrid, Spain, to pursue a professional soccer career. I played as a defensive midfielder. I wasn’t very focused, but I played well.

How did you end up in civil construction?

I got a job at a construction company in Spain because of soccer. The company had a team that played in regional tournaments. But I quickly realized I wouldn’t have a long career in sports, so I had to learn a trade or go hungry. I worked as a bricklayer, painter, and supervisor until I was able to open my own business.

Did soccer help shape your career outside of sports?

Soccer played an essential role in my life as an entrepreneur. I learned lessons such as leadership on the field, teamwork, and the importance of valuing diversity, competing alongside people from all backgrounds and socioeconomic levels. Those lessons have helped me at every stage of my career.

How do you assess the high-end real estate segment in Brazil?

I see that there’s a lack of a deeper understanding of what the luxury real estate market truly is in the country. Five or six developers have specialized in this and have captured most of the market. That means there’s a lot of room for other companies to enter this business. I believe I can help enhance these developments, which are already well-positioned.

Your company is well established in America. What made you look at Brazil now?

First of all, I realized that I have accomplished a lot in other countries but not in my own. Despite living overseas for many years, I am, deep down, Brazilian. Second, because there are many opportunities in Brazil for our core model: large-scale project development. An opportunity arose in the mountainous region of Rio de Janeiro, and we eventually plan to expand to São Paulo, Minas Gerais, and the city of Rio.

Quinta das Amoras, in the mountainous region of Rio: This large-scale project involves not only the high-end residential development but also urban improvements throughout the surrounding area – Photo: Sagewood Corporation/Disclosure

Why invest in large-scale projects?

We look for places with geographic space to grow. For example, we are developing a project between North Miami and Aventura, near a major shopping center and the Brightline railway connecting Orlando and Miami. The goal is always to analyze data and field research to understand which product best suits the location and creates value for both the company and the surrounding community.

Is that how the IQ project was born?

The IQ Concept is a complex in West Aventura that includes four mid-to-high-end multifamily buildings (IQ Loft) with 200 units, a six-story building with 34 luxury apartments (IQ Lux), and another mixed-use tower (IQ Mix). The total estimated sales value is US$250 million.

In the Loft, the apartments will be available exclusively for rent during the first five years, after which they will be put up for sale. We also created a service app, built on an extensive database, designed for residents of our multifamily buildings. Through it, they’ll be able to handle everything from signing a lease contract to hiring a dog walker.

In the Lux, units can be delivered fully furnished through our partnerships with Breton and Ornare. Prices for the apartments, which will feature up to two bedrooms, will range from US$400,000 to US$800,000. They will also be “no restriction,” meaning owners will be free to rent them out.

For the Mix project, we hired the Arquitectonica firm. It will be a 20-story building with retail on the ground floor, five levels of studios tailored to Generation Z, numerous amenities and leisure areas, and corporate office floors at the top. It will serve as an anchor for the area and is expected to help boost the region’s overall economic development.

What is your assessment of the current moment in the U.S. real estate development market?

We’re dealing with high interest rates, and that has made regional banks more restrictive when it comes to lending to investors without experience in the real estate sector. In the past, you could buy land, get a project approved, and raise 20% equity against 80% debt, meaning less cash exposure. Today, the ratio is closer to 35/65. And if you walk into a bank asking for a loan without having built or developed anything before, the committee won’t approve it.

The positive side is that these banks and credit institutions are taking on deals that previously fell through and offering them to companies like ours, which have proven expertise in the market. That has significantly boosted our pipeline in Florida. The forecast is to jump from US$300 million to over US$1 billion.

How did you actually begin your journey as an entrepreneur?

It all started in Spain. After two years at that first company, I started a painting business with a friend I had met there. We then secured a job to renovate an entire apartment, and I decided to take on the whole project. Since I knew the entire Brazilian community, as most of them also played soccer, I decided to put together a team, and we carried out the work. The client, an Iranian, was so impressed with the quality that he recommended us to his friends. From then on, the work never stopped. Within a year, the company had grown to 50 employees. I stayed in the business for six years in Spain, but eventually realized my path wasn’t to remain in that country.

Was that what motivated your move to the United States?

Yes. I had decided to change fields and leave construction. I was working in the high-end segment, which demanded a lot of my presence to guarantee quality, and I wasn’t mature enough for that. In the process, I made money, but I also lost a lot. It was life’s MBA. I then decided to open a Spanish restaurant with a friend from America in New York. But after three months of planning, I realized it wasn’t for me. I left the project and spent another three months studying the market and determining the next steps.

So you returned to the construction business?

That’s right. I met a Brazilian who owned a renovation company in the city, and I asked to work there for free so I could learn how the construction system worked in the United States, which is quite different from that in Europe. Later, I proposed buying half of the company with the promise of driving growth. In four years, we grew from three to 50 employees. I took over the company, and that was the beginning of Sagewood.

What segment did the company operate in?

In New York, there’s a lot of retrofit work on buildings and apartments. We completed more than 200 projects like that. We still operate in the city, where we have a local partner, Joana Sampaio, and handle around 50 projects per year. We also have some historical milestones: we were the first Brazilian company to build on Fifth Avenue, with a 15-story building constructed in partnership with JHSF, the developer. That’s where Fasano New York is located.

What was the process of carrying out this project?

It was challenging. There’s a funny story: it was during the Trump administration, and with just ten days left to pour the final slab, the U.S. Secret Service contacted us, saying that the president could visit the city at any moment and that we couldn’t have any trucks parked on the avenue – which could have caused a delay in delivery and a substantial financial loss. I informed the American agent and took the risk: I hired the truck and decided to pour the concrete. In the end, he didn’t come.

What other projects do you highlight in New York?

We built a new building on 52nd Street with two French partners, where we demolished a townhouse and constructed a six-story building, retaining one unsold unit, which remains our property.

Another significant milestone was a house we built in the Hamptons, where we remain investors. It’s a 1,800-square-meter oceanfront mansion, a very high-end property, with all finishes and furniture imported from Italy, which we put up for rent because it’s more profitable than selling. Currently, the mansion is valued at US$31 million. Our rental clientele has included European billionaires and well-positioned American CEOs and entrepreneurs.

Where have Brazilians been investing in the city?

In general, our clients buy properties on Fifth Avenue, Madison Avenue, and Park Avenue. There are luxury high-end apartments, which we help retrofit in partnership with the Rio de Janeiro-based architect Cristiana Mascarenhas, who has been working there for a long time.

How did you end up in Miami?

After ten years of building and developing in New York, we were invited to take on some projects in Miami. These were for clients of ours who couldn’t find partners able to deliver the same level of quality. But when I arrived there in 2013, I noticed the difference in the professional level of local workers compared to those in New York. There was a lack of training.

For what reasons?

It has to do with the climate; Florida is very hot. There’s also a lack of competitiveness, and people get complacent. In New York, either you work well, or you’re out of the market. There’s also a bit of the Latin American immigration factor, although they are very talented.

Even so, you decided to stay.

I realized there was an opportunity there and immediately started developing two buildings and 14 houses. Our business model is to develop entire regions, and in Florida, there’s room for that, except in Miami, just like in Brazil, which is why we began creating projects there as well. We’ll be very active in Orlando, where we have three projects under review, and in Tampa. We’re already in Fort Lauderdale with mid- and high-end residential condominiums to ensure cash flow.

PORTUGUESE

Entrevista | Douglas Strabelli, CEO Sagewood Corporation

Há uma falta de um entendimento maior do que é mercado de imóveis de luxo no país

Por Imóveis de Valor

Há 30 anos, o Brasil perdia um jovem e promissor jogador de futebol para ganhar um dos nomes mais respeitados do setor de construção civil no Exterior. A história de Douglas Strabelli – CEO e co-fundador da Sagewood Corporation, incorporadora e construtora com sede nos Estados Unidos – começa em Maringá (PR), passa por Madri, Nova York, Florida e, agora, tem novo capítulo aqui mesmo no País, onde pretende entrar em campo já na primeira divisão do mercado imobiliário: o segmento de alto padrão. “Acho que posso ajudar a melhorar a qualidade dos empreendimentos”, diz. Acompanhe na entrevista a seguir.

Você quase foi jogador de futebol?

Douglas Strabelli – Sim, tive até propostas de times da minha cidade, Maringá (PR). Com 18 anos, fui tentar a vida como jogador de futebol em Madri (Espanha). Jogava de segundo volante, não era muito focado, mas jogava bem.

E como chegou na construção civil?

Consegui um emprego numa construtora na Espanha porque jogava futebol. A empresa tinha um time que jogava torneios regionais. Mas logo percebi que não teria vida longa no esporte e tive de aprender o ofício ou morreria de fome. Fui ser pedreiro, pintor, supervisor até abrir meu próprio negócio.

O esporte te ajudou na construção de sua carreira fora dele?

O futebol teve uma importância muito grande na minha vida com empreendedor. Aprendi lições como liderança em campo, não importa em que posição você jogue; trabalho em grupo; valorizar a diversidade, ao competir lado a lado com pessoas de todo tipo de origem e nível socioeconômico. De alguma forma, isso tudo me ajudou em todas as fases da minha carreira.

Como avalia o segmento imobiliário de alto padrão no Brasil?

Vejo que há uma falta de um entendimento maior do que é mercado de imóveis de luxo no país. Cinco ou seis incorporadoras se especializaram nisso e tomaram o mercado. Isso significa que há um espaço muito grande para outras empresas entrarem nesse negócio. E acho que posso ajudar a melhorar os empreendimentos, que já são muito bem-posicionados.

Sua companhia está bem estabelecida nos Estados Unidos. O que te fez olhar para o mercado brasileiro agora?

Primeiro, porque senti que tinha realizado muito em outros países, mas não fiz no meu. E, no fundo, sou brasileiro, apesar de viver há muito tempo fora. Depois, porque há muitas oportunidades aqui dentro do nosso principal modelo de negócio que é o desenvolvimento de projetos em grande escala. Surgiu uma oportunidade no Rio de Janeiro, uma proposta de desenvolver uma área na região serrana. No futuro, a ideia é expandir para outros mercados, como São Paulo, Minas Gerais e na cidade do Rio.

Quinta das Amoras, na região serrana do Rio: projeto de larga escala envolve não apenas o condomínio de alto padrão, mas melhorias urbanas em toda a região ao redor — Foto: Sagewood Corporation/Divulgação

Por que investir em projetos de grande escala?

Buscamos oportunidades em lugares onde exista espaço geográfico para crescimento. Estamos desenvolvendo um projeto que fica numa área entre North Miami e Ventura que reflete isso. Fica diante do Shopping Ventura, visitado por 28 milhões de pessoas por ano, e bem próxima da Bright Line, a linha ferroviária que liga Orlando a Miami. A ideia é sempre entender – a partir de uma análise de dados e de pesquisa de campo – o tipo de produto que cabe ali e que vai gerar valor não só para a companhia, mas para a região como um todo.

Assim nasceu o projeto do IQ?

O IQ Concept é um complexo em West Aventura que compreende quatro edifícios para “multifamily” (IQ Loft), de médio a alto padrão, com 200 unidades, um edifício de seis andares com 34 apartamentos de luxo (IQ Lux) e outra torre de uso misto (IQ Mix). O VGV é de US$ 250 milhões.

No Loft, os apartamentos serão exclusivos para locação nos primeiros cinco anos. Depois, serão colocados à venda. Criamos também um app de serviços baseado em um grande banco de dados, voltado às pessoas que utilizam dos nossos prédios ‘multifamily’. Elas poderão fechar desde o contrato de aluguel a conseguir um “dog walker”.

No Lux, as unidades poderão ser entregues mobiliadas por meio de parcerias que temos com as marcas Breton e a Ornare. O valor dos apartamentos, que terão até dois dormitórios, está entre US$ 400 mil a US$ 800 mil. E eles serão “no restriction”: poderão ser alugados por seus donos.

Para o projeto Mix, contratamos o escritório Arquitectonica. Será um prédio de 20 andares, com lojas no térreo, cinco pisos com estúdios para a geração Z, muitos “amenities”, lazer e lajes corporativas na parte superior. Será uma âncora para a área e deverá ajudar no desenvolvimento da economia de toda a região.

Que análise faz do atual momento do mercado de incorporação nos Estados Unidos?

Estamos com juros altos e isso tem feito com que os “regional banks” se tornem mais restritivos para liberação de empréstimos a investidores sem experiência no setor imobiliário. Como era antes: você comprava um terreno, aprovava um projeto e levantava 20% de equity para 80% de dívida, tinha uma exposição menor de caixa. Hoje, está em 35/65%. E se você chega no banco para pedir um “loan” sem ter construído ou incorporado nada antes, o comitê não aprova mais.

O lado positivo disso é que estes bancos e instituições de crédito estão pegando estes “deals” que não foram cumpridos e oferecendo a empresas como a nossa, com expertise comprovado no mercado. Isso tem feito nosso pipeline crescer bastante na Florida. A previsão é saltar de US$ 300 milhões para mais de US$ 1 bilhão.

Como começou a empreender de fato?

Foi ainda na Espanha. Após dois anos naquela primeira empresa, abri um negócio de pintura com um amigo goiano que fiz lá. Apareceu um trabalho de reformar um apartamento inteiro e decidi arriscar fazer a obra toda: como conhecia a comunidade inteira de brasileiros, já que a maioria jogava futebol também, montei uma equipe e fizemos o trabalho. O cliente, um iraniano, gostou tanto do nível da entrega que nos indicou a amigos dele. Não paramos mais de trabalhar e, em um ano, a empresa chegou a ter 50 funcionários. Fiquei no ramo por seis anos na Espanha e percebi que minha trajetória não era mais continuar no país.

Foi o que motivou a mudança para os Estados Unidos?

Sim. Tinha decidido mudar de área e sair da construção civil. Atuava no alto padrão e isso exigia muito da minha presença, para garantir a qualidade. E não tinha maturidade para isso. Neste processo, ganhei dinheiro, mas perdi muito também. É o ‘MBA’ da vida. E decidi abrir um restaurante espanhol com um amigo americano em Nova York. Mas, com três meses de planejamento, percebi que aquilo não era para mim. Sai do projeto e passei mais três meses estudando o mercado e pensando no que fazer.

E voltou ao ramo de construção?

Pois é. Conhecia um brasileiro que tinha uma empresa de reforma na cidade e pedi para trabalhar de graça lá, para aprender como funcionava o método de construção nos Estados Unidos, que é totalmente diferente do que é feito na Europa. Depois, propus comprar metade da empresa com a promessa de entregar crescimento. Em quatro anos, saltamos de três para 50 funcionários. Assumi o comando da empresa e foi o início da Sagewood.

Em qual segmento a empresa atuava?

Em Nova York, se faz muito retrofit de prédios e apartamentos. Fizemos mais de 200 projetos assim. Ainda atuamos na cidade, onde temos uma sócia local – Joana Sampaio – e fazemos cerca de 50 obras por ano. E temos alguns marcos históricos: fomos a primeira empresa de brasileiros a construir na Quinta Avenida, com um edifício de 15 andares, em parceria com a JHSF, que foi a incorporadora. É onde fica o Fasano Nova York.

Como foi realizar esse projeto?

Foi desafiador. Teve uma história engraçada: era o governo Trump e faltando dez dias para concretar a última laje, o Serviço Secreto dos Estados Unidos nos procurou avisando que o presidente poderia visitar a cidade a qualquer momento e não poderíamos ter nenhum caminhão estacionado na avenida – o que nos causaria um atraso na entrega e prejuízo financeiro enorme. Avisei o agente americano e tomei o risco: contratei o caminhão e decidi concretar. No final, ele não veio.

Quais outros projetos você destaca em Nova York?

Fizemos um prédio novo na rua 52, com dois sócios franceses, onde demolimos uma townhouse e subimos um edifício de seis andares, onde mantivemos uma unidade sem vender que é nossa.

Outro marco importante foi uma casa que construímos nos Hamptons, onde permanecemos como investidores. Uma mansão de 1.800 metros, de frente para o mar. Uma propriedade de altíssimo padrão, com revestimentos e mobiliário todo importado da Itália e que colocamos para locação, que compensa mais do que vender. Atualmente, a mansão está avaliada em US$ 31 milhões. Nossa clientela de aluguel tem sido de bilionários europeus e CEOs e empresários americanos muito bem-posicionados financeiramente.

Onde os brasileiros têm investido na cidade?

Em geral, nossos clientes compram imóveis na Quinta Avenida, Madison e Park Avenue. São superapartamentos de alto padrão e que ajudamos a retrofitar, em parceria com a arquiteta carioca Cristiana Mascarenhas, que atua por lá há muito tempo.

Como foi parar em Miami?

Após dez anos construindo e incorporando em Nova York, fomos convidados a fazer alguns projetos em Miami. Eram de clientes nossos que não conseguiam parceiros que entregassem o mesmo nível de qualidade. Mas, quando cheguei lá, em 2013, me deparei com a diferença de nível profissional dos trabalhadores locais em relação aos de Nova York. Faltava qualificação.

Quais os motivos?

Tem a ver com o clima, a Florida é muito quente. Há falta de competitividade também, e eles se acomodam. Em Nova York, ou você trabalha bem, ou está fora do mercado. E tem um pouco da imigração latina, embora sejam muito talentosos.

Mesmo assim, decidiu ficar.

Entendi que havia oportunidade ali e, de cara, passei a incorporar dois prédios e 14 casas. Nosso modelo de negócio é desenvolver regiões inteiras e na Florida há espaço para isso, exceto Miami – assim como no Brasil, por isso passamos a criar projetos aqui também. Vamos atuar bastante em Orlando, onde temos três projetos em análise, e em Tampa. E já estamos em Fort Lauderdale, com condomínios residenciais de médio e alto padrão, para dar fluxo de caixa.